Nella formulazione di una proposta immobiliare capita spesso di dover inserire delle condizioni, che possono dipendere o meno dalla volontà delle parti. Dette condizioni servono a tutelare il buon esito dell’operazione evitando così di danneggiare le parti nel caso in cui l’accordo non vada a buon fine per colpe non riconducibili alla propria volontà.
Si suppone, alla base di tutto, la buona fede e la corretta gestione da parte di entrambi gli attori per far si del buon esito della trattativa.
Di seguito si chiariscono le due condizioni presenti solitamente nei contratti.
1) Con la condizione sospensiva, il contratto non dispiega i propri effetti fino a quando non si verifica l’avvenimento futuro e incerto. In altre parole, se per esempio si è disposti a comprare un appartamento a condizione di vendere il proprio, solo una volta trovato un compratore per l’immobile già di proprietà si sarà obbligati ad acquistare il nuovo appartamento.
2) Con quella risolutiva, invece, il contratto è pienamente efficace fino a quando non si verifica l’avvenimento che risolve il rapporto fra le parti. In altri termini, si potrebbe condizionare l’obbligo di acquistare un appartamento solo qualora si verificasse l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, ecc.).
Classificazione delle condizioni
La condizione (sospensiva o risolutiva) si distingue in:
- Casuale: quando l’evento futuro e incerto dipende da un fatto naturale o dalla volontà di un soggetto terzo.
- Potestativa: quando l’evento condizionante deriva dalla volontà di una delle parti contraenti. Diversamente, se la condizione risultasse meramente potestativa (es. compro se voglio), la stessa sarebbe invalida.
- Mista: quando l’evento dipende sia dalla volontà di un contraente, sia da un fatto naturale o dalla volontà di un soggetto terzo (es. compro se vendo, compro se ottengo il mutuo, ecc.).
Si precisa, in appresso, il caso in cui la condizione sospensiva è riferita all’ottenimento di un finanziamento necessario all’acquisto dell’immobile.
La condizione riferita al mutuo
Una recente pronuncia della Suprema Corte ha stabilito che è la condizione “mista” a definire la clausola che subordina l’efficacia dell’accordo all’ottenimento del finanziamento per acquistare l’immobile desiderato (Cass. n. 22046 dell’11 settembre 2018).
In tale ipotesi, il promissario acquirente dovrà porre in essere tutte quelle azioni che permetteranno al soggetto terzo, la banca, di deliberare in senso positivo o negativo sulla sua richiesta di finanziamento.
Nello scenario appena descritto, l’acquirente (per mezzo della condizione sospensiva) elimina il rischio dell’operazione che intende porre in essere, ma potrebbe anche utilizzare la clausola in modo strumentale per ripensare al contratto appena firmato. Richiamando l’art. 1358 c.c., l’orientamento giurisprudenziale ha altresì attribuito al promissario acquirente un vero e proprio dovere di comportarsi secondo buona fede a tutela dell’interesse del promittente venditore all’integrità del proprio diritto. In altre parole, secondo la Corte deve essere punito il comportamento del promissario acquirente qualora non dovesse consegnare tutta la documentazione necessaria o dovesse chiedere alla banca di non deliberare positivamente, elidendo così l’impegno contrattuale con il promittente venditore.
Alcune riflessioni finali
In conclusione, la clausola sospensiva subordinata all’ottenimento di un mutuo è sicuramente un utile strumento contrattuale (lato acquirente), ma suscettibile di un utilizzo opportunistico. Nel senso che chi ha promesso di acquistare potrebbe ripensarci e dichiarare a chi ha promesso di vendere di non avere ottenuto il finanziamento, senza che questo sia stato realmente negato.
In questo caso, a tutela di parte venditrice, che ha subito la condotta in mala fede di controparte, c’è sicuramente la possibilità di richiedere un risarcimento del danno oppure invocare la fictio di avveramento della condizione ex art. 1359 c.c. (in poche parole: se ostacoli o impedisci l’avveramento della condizione, la legge la considera comunque avverata). In alternativa, il venditore potrà agire preventivamente e inserire all’interno della condizione l’onere di esibire -in caso di diniego della banca- specifica dichiarazione di quest’ultima.
Tutto ciò detto è chiaro al lettore che l’assistenza di un professionista nelle varie fasi e sfaccettature della compravendita immobiliare risulta essere un tassello fondamentale per non incorrere in spiacevoli esperienze.
