Il diritto di superficie tra norme, convenzioni e convenienze. Quando conviene acquistare e a cosa stare attenti

Il diritto di superficie tra norme, convenzioni e convenienze. Quando conviene acquistare e a cosa stare attenti

Devi sapere che alcune case presenti sul mercato, tendenzialmente costruite in zone periferiche della città, non sono di piena proprietà del venditore, bensì in DIRITTO DI SUPERFICIE; forse ti è più familiare il termine “zona 167” o “l’opzione dei 99 anni”.


Cosa vuol dire avere una casa in diritto di superficie?
In parole semplici significa essere proprietari delle mura dell’abitazione mentre il proprietario del suolo rimane un altro soggetto, nella maggior parte dei casi il Comune. Infatti il diritto di superficie, in Italia, viene utilizzato dagli Enti Pubblici come strumento di politica urbanistica per garantire il diritto di abitazione alle persone meno abbienti. A tal proposito è la legge n. 167 del 18 aprile 1962 (G.U. 30 aprile 1962, n.111) a delineare le prime disposizioni in materia. Da qui deriva il termine “zona 167” per identificare le aree destinate all’Edilizia Convenzionata Economica e Popolare.

Qual è la convenienza di acquistare un immobile in diritto di superficie?
Sicuramente il prezzo degli immobili: nettamente più basso rispetto ai prezzi di mercato. La motivazione è data dal fatto che gli Enti, solitamente il Comune, concedono a imprese di costruzioni, cooperative, Ater e altri, il diritto a costruire fabbricati da destinare ad Edilizia Convenzionata Economica e Popolare a prezzi molto contenuti, a patto che i costruttori a loro volta vendano gli immobili a prezzi calmierati; la proprietà del suolo rimane inoltre di proprietà pubblica per evitare successive speculazioni.


Quali sono le limitazioni a fronte di questa convenienza?
Con l’acquisto di un immobile in diritto di superficie c’è una Convenzione alla quale attenersi, ovvero un documento allegato all’atto di compravendita che definisce se e come sia possibile vendere o affittare l’immobile, dopo quanti anni è possibile vendere o locare, a quale prezzo poterlo cedere, e a quali persone. La Convenzione è un accordo siglato tra il Comune o Ente e il costruttore, diversa di città in città e di zona in zona. Queste convenzioni hanno in linea di massima alcune limitazioni comuni: durano 99 anni eventualmente rinnovabili per uguale periodo. In alcuni casi è prevista la possibilità di rivendita o locazione dell’immobile ai normali prezzi di mercato purchè venga svincolato dal prezzo massimo di cessione imposto, mediante un Affrancazione ovvero un pagamento da corrispondere all’Ente preposto. In altri casi è possibile anche Trasformare il diritto di superficie in piena proprietà, sempre dietro il pagamento di un corrispettivo, dopodiché finalmente si potrà disporre liberamente e pienamente del bene.

Cosa fare dunque per evitare problemi e fare un acquisto sicuro?
Il consiglio prima di comprare, vendere o affittare una casa in diritto di superficie è quello di procurarsi la Convenzione di riferimento (talvolta può essere di aiuto l’amministratore di condominio) e leggerla in maniera dettagliata e approfondita, leggere anche i diversi richiami alle leggi statali e regionali, e farsi supportare da un professionista che conosca bene la materia.

Si suggerisce di analizzare in particolare questi 5 punti:

  • dopo quanti anni è possibile vendere o locare l’immobile;
  • il prezzo massimo di vendita e locazione;
  • la presenza di eventuali diritti di prelazione da parte del cedente;
  • il riscatto del diritto di superficie, la possibilità di Affrancazione e Trasformazione;
  • i requisiti richiesti per il nuovo acquirente.

Bisogna essere pienamente consapevoli di quello che si sta comprando e mettere sul piatto della bilancia il risparmio economico contro alcune limitazioni da rispettare: solo così l’acquisto in convenzione sarà di sicuro conveniente.