Una delle questioni certamente più complesse da risolvere quando si parla di spese condominiali è quella relativa alla manutenzione del tetto del condominio, quale opera atta a proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici nella sua parte superiore. Il sottotetto e il solaio, invece, siccome non hanno nessuna funzione di copertura, non sono da identificarsi come parti comuni.
Il problema principale riguarda nella maggior parte dei casi, la suddivisione delle spese tra singoli condomini. Come si dividono le spese?
L’art. 1117 del nostro codice civile individua il tetto quale parte comune dell’edificio: dunque la proprietà e le relative spese, debbono necessariamente suddividersi tra i condomini. Ma in che misura?
Salvo diversa convenzione prevista in apposito regolamento condominiale, l’art. 1123 codice civile stabilisce la regola generale secondo la quale gli oneri necessari per permettere la conservazione e per usufruire del godimento di tutte le parti comuni del palazzo, devono essere sostenute dai condomini calcolandoli in misura proporzionale al valore dell’immobile di ciascuno, dunque per quote millesimali.
LE ECCEZIONI
Una fondamentale eccezione alla regola sopra esposta, riguarda il caso in cui il tetto venga utilizzato in maniera differente dai diversi condomini. In questo caso, allora, gli oneri possono essere ripartiti a seconda del tipo e della quantità di uso che ne fa ciascun condomino.
In sostanza, nel caso in cui il tetto che necessita la manutenzione ricopra solamente una parte dell’edificio, soltanto i condomini delle case che si trovano sotto la copertura del tetto saranno tenuti a sostenere le spese necessarie per gli interventi del rifacimento del tetto.
In definitiva dunque, per la corretta suddivisione delle spese, bisogna distinguere due casi essenziali:
- Se il tetto è di proprietà del condominio: le spese per le riparazioni saranno divise secondo millesimi di proprietà e relativamente soltanto agli appartamenti che vengono coperti (verticalmente) dal tetto o sua porzione.
- Se il tetto è di proprietà di un solo condomino: può succedere che il costruttore si sia riservato la proprietà del tetto o l’abbia venduta a un singolo condomino (naturalmente ciò dovrà risultare da un atto notarile). In tal caso le spese di manutenzione del tetto si ripartiscono nel seguente modo: un terzo va a carico del proprietario del tetto mentre gli altri due terzi andranno ripartiti, secondo millesimi, tra tutti gli altri condomini ai cui appartamenti il tetto serve da copertura.
È dunque opportuno che le spese circa la manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto vengano sempre concordate prima in apposita riunione condominiale, al fine di determinare correttamente le quote spettanti a ciascuno. Qualora l’urgenza richiedesse un intervento immediato, verranno ad applicarsi le regole sopra esposte, magari con l’aiuto di un tecnico che possa determinare al centesimo le spese spettanti a ciascun condomino per quota millesimale.
