I contratti di locazione, sia quelli per civile abitazione che commerciali, prevedono quale elemento costitutivo il pagamento di un canone mensile entro una data scadenza. Il mancato pagamento di tali somme, costituisce una morosità per il conduttore dell’immobile, che può a quel punto vedersi lecitamente sfrattato. La procedura in ogni caso non è cosi immediata: non basta buttare fuori il conduttore (si commetterebbe pure un reato) o cambiare la fermatura. È necessario un provvedimento del Giudice che autorizzi lo sfratto. Vediamo come
I PRESUPPOSTI
il contratto di locazione, che deve essere registrato presso Agenzia delle Entrate, può risolversi in 3 casi:
- per finita locazione: ossia alla naturale scadenza del contratto, con comunicazione da inviare al conduttore prima della scadenza per evitare il rinnovo automatico.
- per finita locazione dopo la scadenza del contratto, al fine di ottenere il rilascio dell’immobile;
- per morosità, al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti.
LA PROCEDURA
L’atto di intimazione si deposita presso il tribunale del luogo in cui si trova il bene immobile concesso in locazione; nel suddetto atto si invita il conduttore convenuto a comparire all’udienza indicata, con l’avvertimento che, se non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la disdetta o lo sfratto.
All’udienza il debitore può non presentarsi oppure non contestare la morosità e in questo caso il Giudice convaliderà lo sfratto. Oppure può presentarsi personalmente o con un legale e contestare il debito, oppure chiedere il c.d. termine di grazia (non vale per le locazioni commerciali), al fine di procurare le somme necessarie al pagamento del debito: se alla successiva udienza il debitore provvede ad estinguere il debito, si chiuderà il procedimento, altrimenti si aprirà una fase processuale che porterà il Giudice a valutare le prove presentate dalle parti ed emettere un provvedimento definitivo.
In ogni caso è sempre opportuno provvedere al pagamento prima dell’inizio della procedura di sfratto: la fase processuale determinerà un ulteriore pagamento a titolo di spese processuali in addizione a quelle già dovute, oltre ad una successiva fase esecutiva dello sfratto (in caso di inerzia del debitore) che porterà anche all’uso della forza pubblica per lo sgombero dell’immobile occupato.
