Il contratto preliminare di compravendita immobiliare o compromesso, è un contratto a tutti gli effetti con la quale acquirente e venditore si obbligano a stipulare un successivo contratto di compravendita.
Si tratta dunque di un atto prodromico alla stipula del definitivo: non è certo un passaggio necessario, ma in ambito immobiliare è molto diffuso proprio per la sua finalità di garanzia circa la stipula del definitivo nei confronti di entrambe le parti. È utile soprattutto quando il compratore sia in attesa di risposta per il mutuo in banca o perché il venditore deve prima procedere alla sanatoria di parte dell’immobile compromissato.
Per produrre effetti il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta, altrimenti è nullo. Deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e, per garantire la massima tutela dell’acquirente da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti è necessaria la trascrizione del preliminare presso i registri immobiliari e per il tramite di un notaio. Quest’ultimo non è certo un passaggio obbligato, ma garantisce certamente l’acquirente da eventuali ulteriori vendite dello stesso immobile a terze persone da parte dell’alienante.
È opportuno evidenziare che le parti si impegnano giuridicamente ad alienare e ad acquistare l’immobile. Il preliminare dunque, non trasferisce da solo alcuna proprietà, ma crea un obbligo giuridico affinché le parti, entro una data concordata tra loro, si impegnino a stipulare il contratto definitivo di compravendita.
Caparra e acconto
Può essere previsto nel preliminare il versamento di somme da parte dell’acquirente a titolo di acconto o caparra, al fine di rendere l’impegno tra le parti più formale e con una piccola somma di danaro già versata al venditore. Può essere previsto nel preliminare inoltre, che nel caso in cui per motivi da addebitare all’una o all’altra parte, il definitivo non possa stipularsi, tale acconto verrà doppiamente restituito all’acquirente con aggiunta di un risarcimento del danno, oppure trattenuto dal venditore a titolo di caparra, salvo in ogni caso l’azione risarcitoria.
Termine per la vendita
Nel preliminare di acquisto deve essere indicato il termine di adempimento, ossia la data a partire dalla quale può essere effettuato il rogito. Dopo questa data ciascuna delle parti può chiedere all’altra di firmare il contratto definitivo di compravendita e in caso di inadempimento potrà:
• recedere dal contratto avvalendosi della caparra, quando prevista;
• chiedere il risarcimento dei danni;
• agire in giudizio per arrivare a una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto.
