Le residenze condominiali sono, soprattutto in città, una consuetudine molto diffusa e con ciò spesso ne derivano dissapori, dissidi o veri e propri litigi giudiziari per quanto riguarda in particolare la suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie, l’utilizzo e le modalità di spesa di tali somme.
Spesso in particolare, soprattutto per gli interventi di lieve entità (una lampada fulminata, un vetro rotto o l’erba alta del giardino), il singolo condomino decide di intervenire personalmente per riparare o sostituire quanto danneggiato, anticipando le spese. In tali casi, il condomino può poi richiedere il pagamento al condominio di tali spese anticipate?
DIFFERENZA TRA SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE
Chi provvede, a proprie spese, alla manutenzione ordinaria non può essere rimborsato proprio perché si tratta di spese non necessarie e sulle quali, quindi, è prima necessario il consenso dell’assemblea. È all’interno dell’assemblea condominiale infatti che si determinano le singole voci di spesa, le modalità e i costi per ciascun intervento. Il buon senso in questi casi è sempre la chiave per la serena coabitazione: una lampada sostituita nel vano scale, dal costo di pochi euro, difficilmente verrà richiesta dal condomino che ha anticipato le spese. Viceversa, cambiare l’intero lampadario per installarne uno da diverse centinaia di euro, non potrà certamente garantire a chi ha anticipato la spesa, di poter ottenere tali somme da i condomini che non avevano autorizzato in assemblea tale acquisto.
Per le spese straordinarie invece (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante ecc.), se l’amministratore non provvede in tempi brevi, potranno essere anticipate dal singolo condomino che successivamente ne richiederà il pagamento a tutto il condominio, previa dimostrazione di spesa. Il rimborso infatti deve essere riconosciuto dall’amministratore senza dover prima interrogare l’assemblea e chiedere il consenso di tutti. Il condomino che ha sostenuto la spesa presenterà la fattura all’amministratore e questi effettuerà in suo favore il bonifico.
MA QUALI SONO LE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA?
In tal senso il Codice Civile non fa una elencazione tassativa degli elementi che rientrano in tale voce, ma le numerose sentenze di Cassazione che interessano tale argomento hanno, nel tempo, fornito indicazioni sempre più specifiche circa l’individuazione di tale tipo di manutenzione. In generale, si stabilisce che sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune. Nell’esempio cui parlavamo prima, un cornicione pericolante che affaccia sulla pubblica via, con rischio di caduta e grave danno al passante, è certamente un intervento di manutenzione straordinaria, che potrà essere eseguito anche individualmente dal singolo condomino per poi richiederne il pagamento a tutto il condominio.
È opportuno in ogni caso, in casi del genere, rivolgersi previamente a un legale di fiducia, al fine di informarsi dettagliatamente circa il tipo di intervento, se ordinario o straordinario, se sussistono i requisiti di urgenza e pericolosità e quali documenti di natura fiscale richiedere alla ditta cui ci si rivolge per poter chiedere il successivo rimborso a tutto il condominio.
Ricordando sempre che il condominio è, per sua natura, composto da spazi necessariamente comuni, il cui utilizzo e relativa manutenzione sono sempre a carico di tutti i condomini che non possono rifiutarsi di contribuire accampando la classica scusa “io non ci passo” o “io non lo uso”. Il condominio in fondo, non è altro che una parte di casa propria.
