C’era una volta “l’atto” di trasferimento della casa… o meglio c’era una volta solo l’atto “notarile” di trasferimento. Perché i tempi, si sa, cambiano come le stagioni e l’aumentare vorticoso delle cause giudiziarie, in tema anche di famiglia, impone nuove prassi in tema di trasferimento di immobili e della stessa casa coniugale.
La disgregazione di un nucleo familiare comporta infatti la necessità di regolamentare gli aspetti economici ed eventualmente di trasferire la proprietà anche di beni immobili…
Ecco i cosiddetti accordi di separazione o di divorzio, accordi coi quali, davanti al Giudice, si può regolamentare anche il trasferimento della proprietà della casa o di altri beni.
Da tempo la giurisprudenza ha ammesso la liceità di tali accordi laddove contengano, davanti al Giudice, l’assunzione del solo e semplice obbligo di trasferire la proprietà di un bene, o altro diritto reale: in altri termini si dovrà sempre andare poi da un notaio per il trasferimento del bene.
Tuttavia, negli ultimi anni si è diffusa in giurisprudenza ed in alcuni distretti giudiziari (vedi ad esempio il protocollo del 17.07.2019 del Tribunale Ravenna) anche la possibilità di ammettere un trasferimento immediato di beni immobili già davanti al Giudice.
Recentissimamente la Cassazione ha ammesso in modo definitivo tali accordi, stabilendo il seguente principio di diritto (Cass. 21761/2021): “Sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni immobili, o di altri diritti reali, o operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, per assicurarne il mantenimento; tale accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico secondo l’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi dell’art. 4, comma 16, l. n. 898 del 1970, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c.”.
Tuttavia, proprio al fine di consentire il trasferimento immediato dei diritti immobiliari si richiede che gli accordi presentino determinate caratteristiche formali e gli allegati prescritti da determinate normative.
Infatti, “la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1- bis, l. n. 52 del 1985 e non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Insomma è necessario il rispetto di determinati requisiti formali.
Al fine di chiarire in che modo formalizzare gli accordi in parola i distretti giudiziari di vari città hanno pure dato vita ad alcuni protocolli.
Così si richiede, per fare solo un esempio, tra le altre, l’indicazione del diritto reale che viene trasferito o costituito, la sua quota e l’identificazione attuale degli immobili, con specificazione della natura o categoria, del foglio, del mappale, del subalterno e della rendita catastale e con l’indicazione di almeno tre confini; la produzione, in caso di cessione di terreno, di Certificato di Destinazione Urbanistica in corso di vigenza; la dichiarazione, in caso di cessione di fabbricati, circa l’esistenza e la regolarità dei titoli edilizi in base ai quali il bene è stato costruito e/o modificato; l’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità; la dichiarazione ex art. 19 comma 14 del D.L. n. 78/2010 convertito nella legge n. 122/2010, circa la conformità catastale allo stato di fatto, ecc.
In definitiva, si potrebbe dire: c’era, e c’è ancora, l’atto – oggi anche giudiziario – del trasferimento della casa.
