Accade regolarmente nel nostro sistema di compravendita immobiliare, che l’acquisto di un immobile sia preceduto dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita, meglio conosciuto come “compromesso”, stipulato tra le parti con l’ausilio di un professionista incaricato (avvocato, notaio, immobiliarista). In tale contratto, vengono ad individuarsi gli elementi principali della vendita, necessari per garantire a entrambe le parti il corretto svolgimento di tale trasferimento, nonché prevedere e disciplinare le eventuali patologie di tale accordo (prezzo finale, termine per la stipula del definitivo, caparra ecc.). Il preliminare di compravendita è un contratto e come tale, prevede degli obblighi, oneri e diritti in capo a ciascuna delle parti: principalmente la consegna del bene compromissato per il venditore, il pagamento del prezzo concordato per l’acquirente.
Pur trattandosi di un contratto “preparatorio”, esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, indicati dall’art. 1325 c.c.: 1) l’accordo delle parti; 2) la causa; 3) l’oggetto; 4) la forma. Tanto si giustifica alla luce della funzione di garanzia che il preliminare riveste nei confronti dei contraenti.
Ma cosa succede se l’acquirente non vuole stipulare l’atto definitivo dal notaio? Il preliminare, se ben redatto, prevede sempre un termine essenziale entro il quale le parti si impegnano alla stipula del definitivo, nonché le conseguenze per entrambe le parti circa il rifiuto alla sua stipula. L’acquirente infatti, come di regola, avrà versato al venditore una caparra, c.d. caparra confirmatoria, la quale potrà essere trattenuta, alla scadenza del termine previsto, dal venditore oltre alla richiesta di immediata restituzione dell’immobile eventualmente già concesso in possesso al promissario acquirente. Un preliminare ben fatto prevede inoltre delle sanzioni ulteriori, di natura economica, in capo all’acquirente che si rifiuta di provvedere alla stipula dell’atto dal notaio. Tale soluzione non può però avvenire automaticamente, ma sarà necessario rivolgersi a un giudice per chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell’acquirente, oltre al risarcimento del danno.
Ulteriormente il venditore, anziché chiedere la risoluzione, potrà chiedere al giudice l’esecuzione del preliminare in forma specifica ex art. 2932 c.c., cioè chiedere al giudice di pronunciare sentenza con cui trasferire forzosamente all’acquirente il bene compromissato, condannando lo stesso a pagare il prezzo convenuto oltre a un risarcimento del danno.
Nell’articolo della prossima settimana, verrà affrontato il tema della “trascrizione del contratto preliminare”, della sua importanza, delle garanzie che esso offre, nonché dei costi eventuali da sostenere.
Avv. Vincenzo Andrea Caldarella del Foro di Catania
