CATANIA – Ecobonus al 110%, opportunità da sfruttare ma senza abusarne: importante tener conto di alcune spese “nascoste”, ma soprattutto mai perdere di vista l’obiettivo di riqualificare la casa, non solo a livello energetico o estetico ma anche dal punto di vista sismico. Di seguito tutti i passaggi fondamentali da tenere a mente per poter usufruire al meglio di questa opportunità e migliorare il proprio immobile.
Sul caso è intervenuto ai microfoni di NewSicilia l’architetto ir catanese Lorenzo Di Bella: “Il primo punto da tenere a mente è quello della conformità urbanistica e catastale. Questo dettaglio non è importante solo per poter usufruire del bonus, ma principalmente perché la conformità di un immobile deve sempre essere regolare per qualsiasi pratica di ristruttrazione o per la compravendita. Se al momento della richiesta non si riscontra la conformità urbanistica, qualsiasi bonus decade. Durante la fase di ristrutturazione, in molti Comuni, i tecnici degli uffici comunali eseguono controlli a campione verificando quanto dichiarato nei documenti e in caso di difformità i lavori vengono bloccati”.
Sulla conformità l’architetto insiste: “La conformità urbanistica e catastale deve esserci sempre. Va provata anche quando si fanno lavori di ristrutturazione, in caso contrario esiste anche il rischio che bonus fiscale decada se in fase di controllo risultano nell’immobile degli abusi edilizi“.
Verificata la conformità dell’immobile e che non vi siano abusi edilizi di alcun tipo, il lavoro può iniziare. Dietro una semplice richiesta esiste un mondo veramente vasto composto da svariate figure che dovranno minuziosamente lavorare su ogni aspetto dell’immobile: “Si inizia così: prendiamo il progetto iniziale che è stato depositato al Comune, confrontiamo il progetto con lo stato di fatto, accertandoci che le misure siano uguali, ad esempio: l’ubicazione di bagni e cucina o delle finestre. Se sono identiche allora si può procedere, se non lo sono no. Ad esempio se in una casa con tetto a capanna è dichiarato sul progetto che la linea di gronda si trova a 2,9 mt di altezza e queste misure non corrispondono per soli 20 centimetri, io sarò impossibilitato a continuare. Questi sono piccoli dettagli che cambieranno l’esito delle ristrutturazioni, anche una finestra fuori posto rappresenta un problema”.
Conclusi i primi controlli, si arriva al secondo punto dell’ispezione della casa: “Finita tutta questa situazione si passa a un rilievo di secondo grado, ovvero un controllo di tutto quello che riguarda la parte energetica dell’immobile. Andrò a capire che tipo di muratura o che tipo di infisso c’è, se è a taglio freddo o a taglio termico o PVC, quanti centimetri ci sono tra la finestra e il solaio e che tipo di riscaldamento c’è in casa. Che tipo di caldaia c’è, se è stata registrata al catasto energetico, quanto spazio c’è sulla falda del tetto esposta a sud per poter ospitare il fotovoltaico“.
“Fatto ciò, si prepara l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) pre, quindi si va a calcolare la classe energetica si trova l’edificio. Importante è ricordare che purtroppo l’APE redatta in fase di compravendita non è come quello fatto per il 110. Il tecnico solitamente controlla metri quadri, infissi e altro e fa un calcolo semplificato. Invece col 110 si controlla ogni piccolo dettaglio della casa. – spiega – Poi si passa all’altra fase, si redige la legge 10, una relazione che serve a dimostrare come attraverso gli interventi di efficientamento energetico (installazione di caldaia, fotovoltaico, solare termico, infissi a taglio termico o pvc) possa soddisfare i requisiti minimi per le normative relative al risparmio energetico. Infine si potrà redigere l’APE post per dimostrare il salto delle due classi”
“Dopo aver fatto ciò si passa al computo metrico, dovrà essere fatto in maniera tale da poter andare ad analizzare non solo le lavorazioni, ma bisogna capire dove va inserita ogni lavorazione in base alla capienza del massimale, nel massimale del cappotto (ad esempio) abbiamo 50.000 euro per le singole unità, a queste dobbiamo togliere l’iva e le spese di progettazione e asseverazione, così per gli impianti ecc, riassumendo dalla somma di cui si dispone bisogna sempre ricordare quota parte sono le spese di progettazione e direzione lavori, IVA al 10% e tutte quelle lavorazioni che servono all’applicazione del cappotto, più quel 10% che serve al general contractor per eseguire i lavori chiavi in mano”.
“Il 110 – prosegue l’architetto – è un elemento fondamentale e uno strumento stupendo che se saputo utilizzare ed applicare potrebbe portare grandi risultati per le case. In fase di lavori però a preoccuparmi sono due cose: innanzitutto la scelta delle imprese e la scelta dei materiali che sono fondamentali e la scelta di alcune questioni progettuali. Con l’ultima affermazione voglio far notare che se il possessore di un immobile si impegna solo per far sistemare il cappotto e magari non accede al Sisma Bonus, il rischio è di creare un edificio che, sì, sarà certamente bello ed efficiente a livello energetico, ma non sufficiente a livello sismico. Questo potrebbe creare grandi problemi, sarebbe un po’ come avere una bella macchina verniciata da poco, ma che non parte”.
“Inoltre, vorrei aggiungere che Io e i miei colleghi, in fase progettuale anche non è previsto dalla legge del Super Bonus, consigliamo ed insistiamo nel far installare un sistema di ventilazione meccanica. Perché, applicando un buon cappotto, installando dei buoni infissi all’interno dell’immobile e senza fare un ricambio d’aria almeno due volte al giorno si potrebbe creare condensa e dunque muffa. Per evitare questo ed evitare di perdere energia, si installerà un sistema di ventilazione d’aria meccanica controllata, questo sistema serve a ricambiare l’aria perdendo al massimo 1/2 gradi, il funzionamento è molto semplice: attraverso un sistema di tubi e di ventole, butto all’esterno l’aria interna, che incontra su canali separati quella esterna, riportandola quasi alla stessa temperatura di quella interna. Questo fa sì che il ricircolo d’aria sia costante e non si formino condense e dunque la muffa, specialmente in stanze come il bagno, le camere da letto e la cucina”, anche questo è un investimento di cui bisognerebbe tener conto.
Un ultimo punto da ricordare se si vuole richiedere l’Ecobonus al 110% è quello delle figure professionali che vi sono dietro ogni singolo lavoro che andrà attuato sull’immobile. Questa la descrizione dell’architetto Lorenzo Di Bella: “Parto col dire che se qualcuno pensa di andare in banca con un computo metrico per la cessione del credito del 110 ha già sbagliato pensiero, se qualcuno pensa di andare a cercare un’azienda che possa fargli passare qualsiasi capriccio per il 110 ha già sbagliato”.
Le figure tecniche del 110 – come descritto dall’architetto – sono molte più di quelle che si pensa, si parla di strutturista, termotecnico, coordinatore alla sicurezza, direttore lavori, commercialista, a volte anche di avvocato e di molti altri professionisti:
- lo strutturista è colui che andrà a calcolare tutti quegli interventi per poter adeguare a livello sismico la struttura portante;
- il termotecnico andrà a progettare gli impianti e nella maggior parte dei casi andrà ad asseverare tutta la parte energetica, è colui che farà un rilievo per l’APE pre, l’APE post e la legge 10;
- il progettista farà da regia per tutte le figure nella fase progettuale;
- il coordinatore alla sicurezza ha due compiti, progettare la sicurezza insieme al progettista e poi effettuare l’esecuzione dei lavori, coordinare la sicurezza in fase di esecuzione lavori in continuo contatto col direttore lavori;
- il direttore lavori assieme al coordinatore della sicurezza dovrà gestire il cantiere, non farà altro che andare a controllare l’esecuzione lavori e coordinare tutto quello che riguarda la gestione del cantiere per vidimare poi le fatture e dare contezza di tutti i lavori fatti secondo il progetto durante l’esecuzione.
Per ultimo un consiglio, forse il più importante: “Non esiste e non si può fare alcun tipo di imbroglio, c’è gente che già ha pensato di fare speculazioni e pensa di ristrutturare tutta casa. Non si può fare perché i massimali sembrano alti, ma in realtà sono stati studiati ad hoc per poter fare il minimo indispensabile, quindi qualsiasi scelta va fatta con progettualità e con la testa”.
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