Quale terza e ultima forma di pignoramento, sicuramente la più temuta da parte del debitore moroso per la possibile sottrazione definitiva di uno o più immobili di sua proprietà, abbiamo il pignoramento immobiliare. Una procedura questa molto complessa, che necessita di grande acutezza e preparazione per il legale che segue l’intera fase esecutiva, pena l’improcedibilità della stessa.
COSA SERVE. Il primo atto, necessario per iniziare l’intera procedura, è ovviamente un titolo esecutivo in mano al creditore (quindi una sentenza, un decreto ingiuntivo ecc.): deve pertanto essere notificato primariamente un atto di precetto con il quale si intima il debitore a pagare la somma indicata nell’atto entro 10 giorni dalla notifica medesima. Con il precetto, in pratica, si mette a conoscenza del debitore la volontà del creditore di agire, esecutivamente, per la riscossione del proprio credito, già affermato nel “titolo esecutivo”. Se il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.
IL PIGNORAMENTO. Una volta notificato il precetto, qualora il debitore non adempia spontaneamente, può iniziarsi la procedura esecutiva immobiliare vera e propria. È necessario notificare al debitore un atto di pignoramento ove si indicheranno tutti gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari. L’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno poi depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni. In tal modo inizia ufficialmente la procedura di esecuzione. La vendita o l’assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento. In tale periodo verrà inoltre nominato un custode dell’immobile pignorato, generalmente individuato nello stesso debitore, il quale dovrà gestire l’immobile e astenersi dal compiere qualsiasi atto che possa inficiare la procedura o sul valore del cespite pignorato. Entro e non oltre la prima udienza fissata per la vendita, tutti gli altri eventuali creditori del debitore esecutato, se muniti di titolo esecutivo, possono anch’essi insinuarsi nel pignoramento, al fine di vedersi liquidate, alla vendita dell’immobile, anche le somme loro spettanti. Il giudice dell’esecuzione, a questo punto, verificata la corretta esecuzione di tutti gli oneri a carico del creditore procedente (i cui passaggi qui non vengono riportati in quanto tecnicismi giuridici), nominerà un CTU al fine di ottenere una relazione dettagliata sull’immobile oggetto di pignoramento e, in particolare, ottenere una stima definitiva sull’immobile, ai fini della vendita.
LA VENDITA. Ultimo e più importante passaggio di tale procedura è ovviamente la vendita dell’immobile. Una volta autorizzata dal giudice dell’esecuzione, la vendita potrà farsi o con incanto (ossia con vendita all’asta), oppure senza incanto. In quest’ultimo caso, l’interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice, che deve essere comunque non inferiore a ¼ rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza, oltre a una necessaria cauzione. In forza della riforma del processo esecutivo di cui al d.l. n. 59/2016, il numero di aste per lo stesso immobile non può essere superiore a 3. Ogni tentativo, poi, può prevedere un ribasso del prezzo rispetto al precedente di un quarto. Eventualmente, poi, in mancanza di istanze di assegnazione il giudice può decidere di fissare una quarta asta a un prezzo base inferiore sino alla metà rispetto al precedente tentativo. Una volta venduto l’immobile, la somma verrà distribuita ai creditori, procedente e intervenuti, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari rispetto ai chirografari.
Avv. Vincenzo Andrea Caldarella
