Una delle preoccupazioni più frequenti per chi è proprietario di un immobile è quella che qualcuno possa occupare il bene pur senza avere alcun valido titolo.
Si tratta di uno scenario molto più frequente di quanto si possa immaginare.
Si pensi, ad esempio, a chi ha concesso in locazione una seconda casa ad un inquilino che alla scadenza del contratto non liberi l’immobile.
Oppure si pensi a tutti i casi di occupazione “sine titulo”.
O anche alle ipotesi di occupazioni in comproprietà, qualora uno dei comproprietari utilizzi in modo esclusivo l’immobile in comune, impedendo all’altro di usarlo (ad esempio nel caso di separazioni).
In questi casi, il proprietario non ha solo l’esigenza di riottenere la disponibilità del bene, ma anche quella di essere risarcito per il mancato godimento dell’immobile che non ha potuto abitare o concedere in locazione a terzi o farne altro uso.
Indennità di occupazione e riferimenti normativi
In tutti i superiori casi – e in generale in tutte le ipotesi di occupazione senza titolo – il proprietario potrà chiedere la c.d. indennità di occupazione, ossia una somma di danaro a titolo di risarcimento del danno derivante dal mancato godimento del bene.
Tale indennità, trova il proprio fondamento normativo negli artt.:
- 2043 c.c., risarcimento per fatto illecito;
- 1951 c.c., danni per il ritardo nella consegna dell’immobile;
- 1173 c.c., fonti delle obbligazioni;
- 2056 c.c. valutazione del danno.
Quando il proprietario ha diritto all’indennità di occupazione
La statistica che riguarda i casi in cui il diritto all’indennità di occupazione è varia, ma i casi più frequenti sono i seguenti:
- quando alla scadenza del contratto l’inquilino rimanga all’interno dell’immobile contro la volontà del proprietario, impedendogli di godere del bene;
- quando l’immobile viene occupato abusivamente da soggetti che non sono legittimati e sono privi di qualsiasi titolo.
Quantificazione dell’indennità di occupazione
Di regola, l’indennità di occupazione viene calcolata in base al canone di mercato per gli immobili della stessa tipologia presenti nella medesima zona, per tutto il periodo per cui si protrae l’occupazione illegittima.
Qualora sia possibile quantificare un maggior danno, si potranno richiedere anche:
- eventuali danni materiali derivanti dall’occupazione;
- eventuale risarcimento per il deprezzamento dell’immobile;
- la perdita dei canoni non riscossi per l’impossibilità di una nuova locazione.
Nel caso in cui la quantificazione dell’indennità non sia di pronta e facile determinazione, la stessa potrà essere liquidata dal Giudice in via equitativa.
Come si procede
Per ottenere l’indennità di occupazione, il proprietario potrà anzitutto:
- inviare una diffida stragiudiziale all’occupante senza titolo;
- tentare un accordo bonario che contempli anche il pagamento dell’indennità di occupazione;
- formulare in giudizio una domanda di condanna al pagamento dell’indennità (accessoria rispetto all’azione per il rilascio oppure al procedimento di sfratto, ecc…).
Si ricordi, però, che l’azione diretta a richiedere l’indennità di occupazione si prescrive in cinque anni, nei casi di illecito extracontrattuale, o in dieci anni per crediti derivanti da contratto.
In conclusione
In tutti i casi in cui il tuo immobile sia stato occupato da terzi senza titolo (perché mai avuto o perché non più in essere), oltre a riottenere la disponibilità dell’immobile, hai anche la possibilità di chiedere una somma a titolo di ristoro per il mancato godimento del bene.
Nella difesa della tua casa, affidati sempre agli esperti della materia.
