Hai comprato un bellissimo appartamento in centro città: luminoso, moderno, e situato in una zona signorile. Peccato, però, che poco dopo l’acquisto, iniziando ad usare la casa, ti accorgi di alcuni vizi che non avevi notato prima: le tubature rotte, danni agli scarichi, profonde crepe che si sono manifestate lungo i muri.
Ci vogliono molti soldi per riparare tutti questi danni e tu non avevi idea che esistessero.
E adesso, cosa puoi fare? Come puoi tutelarti?
Vizi palesi e vizi occulti
Anzitutto è opportuno distinguere tra i vizi palesi e i vizi occulti. I vizi palesi sono quelli evidenti e facilmente riconoscibili, come ad esempio una crepa visibile sul muro oppure una porta danneggiata. In questi casi, si presume che l’acquirente li abbia conosciuti e li abbia accettati al momento della firma del contratto di compravendita.
Al contrario, i vizi occulti sono quei difetti dell’immobile che non sono immediatamente visibili o rilevabili nel momento dell’acquisto ma sono quelli che che, pur presenti fin dall’inizio, si manifestano solo dopo un certo periodo, compromettendo l’uso dell’immobile o diminuendo il suo valore.
La garanzia del compratore per la cosa venduta
In questi casi, la legge tutela gli acquirenti e i proprietari degli immobili nel caso in cui emergano vizi. Centrale è l’art. 1490 c.c., il quale prevede la generale garanzia del venditore per la cosa venduta, affermando che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.
I vizi occulti: casistica
Come detto, i vizi occulti sono quelli che l’acquirente non avrebbe potuto riconoscere con la normale diligenza e che possono manifestarsi solo dopo un certo periodo, spesso a seguito di un uso pieno del bene.
Ma quali sono i vizi occulti che si verificano più comunemente?
La casistica è assai varia:
- Infiltrazioni di acqua non immediatamente evidenti;
- Tubature rotte e/o già lesionate, problemi di impermeabilizzazione o guaine danneggiate non visibili prima dell’acquisto;
- Impianti elettrici non a norma o danneggiati;
- Danni strutturali non evidenti ad occhio nudo poiché coperti dall’intonaco;
- Danni che compromettono l’isolamento acustico o termico;
- Danni o vizi ai soffitti, alle pareti o ai pavimenti che si manifestino dopo l’acquisto;
- Danni agli scarichi fognari;
- Lavori all’immobile mal eseguiti;
- Carenze strutturali di vario tipo.
I termini temporali per denunciare la scoperta dei vizi occulti
I vizi occulti, per definizione, emergono in un momento successivo all’acquisto dell’immobile. L’art. 1495 c.c. prevede che, a pena di decadenza, l’acquirente debba denunciare al venditore la presenza dei vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta, con la precisazione che l’azione si prescrive entro 1 anno dalla consegna dell’immobile.
Nel caso in cui, invece, il venditore abbia occultato con dolo i vizi dell’immobile, si applicherà una tutela più ampia. Tale termine può infatti estendersi, poiché si configura una responsabilità per dolo o reticenza.
Come si dimostrano i vizi occulti?
In genere, è bene che i vizi occulti all’immobile vengano dimostrati e provati. Per tale ragione, tutt’altro che inutile può essere rivolgersi a professionisti tecnici come ingegneri e geometri per effettuare una perizia che comprovi la presenza dei vizi scoperti e la gravità di tali difformità. Se possibile, è opportuno che la perizia sia corredata da fotografie dei luoghi e dall’analisi dettagliata del vizio.
La possibilità di avvalersi di una perizia tecnica esaustiva e ben redatta, aumenta la possibilità di far valere le proprie ragioni, specie nell’ipotesi di contenziosi. Fondamentale sarà non solo provare l’esistenza del vizio, ma anche dimostrare la sua natura di difetto occulto, non individuabile prima dell’acquisto.
Quali azioni concrete a tutela del debitore: la comunicazione di denuncia del vizio
Il primo passo per il compratore è quello di inviare una comunicazione formale al venditore, a pena di decadenza entro 8 giorni dalla scoperta del vizio, preferibilmente tramite pec o raccomandata a/r, con cui:
- Identificare e descrivere il vizio/difetto riscontrato, idoneo a diminuire il valore e il godimento dell’immobile acquistato;
- Allegare eventuale materiale probatorio (ad es. la perizia tecnica);
- Indicare eventuali danni derivanti dal vizio;
- Chiedere un intervento risolutivo entro un termine specifico, indicando le eventuali modalità di rimedio necessario, come ad esempio la riparazione;
- Chiedere, eventualmente, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo pagato (richieste alternative fra di loro);
- Chiedere il risarcimento di eventuali danni, compresi quelli verificatisi quali conseguenza del vizio. Questa prima comunicazione, da effettuare si ribadisce entro 8 giorni dalla scoperta del vizio, rappresenta un passaggio importantissimo per interrompere i termini di decadenza e prescrizione previsti dalla legge.
Formale diffida e procedimento di mediazione
Nel caso in cui la semplice comunicazione effettuata dal compratore non abbia sortito alcun effetto, cosa si può fare? Anzitutto, si potrà inviare una vera e propria diffida con messa in mora da parte di un Avvocato, che spesso è utilissima a rappresentare la serietà della richiesta e la gravità dei vizi scoperti. Inoltre, qualora il venditore non intenda provvedere, si potrà attivare la procedura di mediazione obbligatoria prevista dal D.Lgs. n. 28/2018, relativa alle controversie in materie di diritti reali e contratti.
L’eventuale giudizio
Nel caso in cui manchi totalmente un riscontro positivo da parte del venditore o non si raggiunga alcun accordo, entro 1 anno dalla consegna dell’immobile il compratore avrà il diritto di procedere giudizialmente per ottenere alternativamente:
- la risoluzione del contratto;
oppure - la riduzione del prezzo di acquisto.
A norma dell’art. 1492 c.c., “la scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale”.
Salva in ogni caso la possibilità di chiedere il risarcimento del danno, comprese le spese sostenute per l’eventuale perizia e per i lavori urgenti che il compratore abbia effettuato per rendere abitabile l’immobile, nonché i danni che si siano verificati quali conseguenza dei vizi. Ed infatti, l’art. 1494 c.c. prevede espressamente che “in ogni caso, il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa”.
Cosa succede se un vizio occulto viene scoperto dopo 1 anno dalla consegna dell’immobile?
Se un vizio occulto emerge dopo un anno dalla consegna dell’immobile, il compratore non è più in condizione di esercitare l’azione ordinaria. Tuttavia, il compratore potrebbe ottenere comunque tutela. Infatti, se il vizio è così grave da compromettere la sicurezza, la stabilità o l’abitabilità dell’immobile, potrebbe essere qualificato come grave difetto dell’opera, per cui la legge prevede la responsabilità decennale dell’appaltatore.
Considerazioni conclusive
Come abbiamo appena visto, la legge prevede una tutela efficace in favore del compratore. Ciò che fa davvero la differenza, nell’ipotesi di scoperta di vizi occulti, è certamente la tempestività con cui si agisce e la conoscenza degli strumenti previsti dall’ordinamento.
Per tali ragioni, è sempre consigliabile farsi assistere da professionisti che abbiano competenza nel settore del diritto immobiliare e che siano preparati a supportarti sia nella fase stragiudiziale che in un eventuale giudizio.
