Nel tran tran quotidiano siamo tutti impegnatissimi. Tornando a casa la sera vieni a sapere che il giorno prima si è svolta l’assemblea di condominio. Scopri che hanno deliberato una serie di lavori straordinari che non avresti mai approvato. Eppure sei quasi certo che nessuno ti abbia informato della riunione. Com’è possibile che te la sia persa? Te lo sei dimenticato, oppure non ti hanno correttamente avvertito? Ricontrolli nella cassetta delle lettere ma non trovi niente. Chiedi ai tuoi familiari se hanno ricevuto qualcosa per posta, ma anche loro rispondono di no. Per puro caso controlli la tua email e finalmente la trovi: la convocazione dell’assemblea condominiale è proprio lì. Ti era stata inviata per posta elettronica alcuni giorni prima. E tu non l’avevi proprio vista. E adesso… cosa fare? Ho perso la possibilità di far sentire la mia voce? Spoiler: non tutto è perduto, sei ancora in tempo per intervenire.
L’Assemblea Condominiale: ruolo e poteri
Nei condomini, l’Assemblea è l’organo collegiale deliberante cui è affidata la gestione delle parti comuni, che assume le decisioni più importanti nella comune vita di condominio. È uno degli organi obbligatori ed è formata da tutti i proprietari delle unità immobiliari dell’edificio. Possono partecipare anche i titolari di diritti reali, usufruttuari, personalmente o tramite delega.
L’Assemblea è chiamata a deliberare su questioni rientranti:
- nella gestione ordinaria;
- nella gestione straordinaria.
Potere di convocazione
Generalmente, il potere di convocarla spetta all’Amministratore il quale, tuttavia, non ne fa parte come membro effettivo. Tuttavia, la convocazione può essere domandata anche dai condomini. In questo caso la richiesta può essere avanzata da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore millesimale dell’edificio.
Modalità di convocazione dell’Assemblea
L’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile disciplina le modalità di convocazione dell’Assemblea condominiale. Queste comprendono:
- raccomandata A/R;
- posta elettronica certificata (Pec);
- fax;
- consegna a mano.
Tali modalità vengono tradizionalmente considerate come tassative, poiché sono ritenute le uniche idonee a garantire la certezza della ricezione della comunicazione da parte di tutti i condomini. L’avviso di convocazione deve quindi essere sottoscritto dall’Amministratore, deve contenere l’indicazione del giorno e dell’ora della prima e della seconda convocazione, l’ordine del giorno, nonché la delega che i condomini possono eventualmente rilasciare ad altra persona di loro fiducia.
Convocazione via email
Torniamo dunque al problema iniziale: cosa succede se la convocazione dell’Assemblea ti era stata inviata via email? Incredibile a dirsi, ma in questo mondo iperdigitalizzato e a misura di smartphone fa eccezione la convocazione dell’Assemblea Condominiale. Come anticipato, infatti, le modalità di convocazione dell’Assemblea sono indicate da norma inderogabile, ossia l’art. 66 disp. att. c.c., la quale prevede che la comunicazione si possa effettuare solo ed esclusivamente tramite raccomandata A/R, Pec, consegna a mano e con l’ormai dimenticato fax.
Tale principio è stato recentemente confermato dalla Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 16399 del 18.06.2025, che ha accolto le doglianze di un condomino che aveva ricevuto la convocazione via email, mezzo ritenuto non idoneo.
Secondo i Giudici, la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea è atto recettizio e, per quanto attiene alle modalità di comunicazione digitale, solo la posta elettronica certificata (e non la email) consente di ritenere la stessa giunta all’indirizzo del destinatario, determinando una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall’art. 1335 c.c. Infatti, prosegue la Corte, “il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all’indirizzo del destinatario”.
Comunicazione effettuata via WhatsApp
Negli ultimi tempi, si sono moltiplicati anche i casi in cui la convocazione dell’Assemblea Condominiale è stata effettuata persino tramite l’applicazione di messaggistica WhatsApp. Anche in questo caso, si tratta di comunicazione trasmessa secondo modalità invalide e non efficaci. Sul tema si è pronunciato il Tribunale di Bari qualche settimana fa, con la sentenza n. 225/2026, ribadendo che le modalità di convocazione dell’Assemblea sono tassative e sono sempre quelle previste dall’art. 66 disp. att. c.c.
Il Tribunale, ha infatti osservato che “in generale, strumenti come WhatsApp non permettono di avere certezza sull’effettivo inoltro, ricezione e lettura della convocazione, per cui l’amministratore è tenuto a seguire le modalità previste dalla legge in modo esclusivo. Di conseguenza, WhatsApp potrà essere considerato solo un canale comunicativo preparatorio alla futura convocazione secondo le modalità di legge. In altre parole, l’amministratore vi può ricorrere semplicemente per segnalare – se lo desidera – che entro poco tempo verrà inoltrata una comunicazione formale sulla riunione di condominio”.
Rimedi: impugnazione della eventuale delibera
Come anticipato, l’ordinamento riconosce al condomino che non ha regolarmente ricevuto la convocazione dell’Assemblea la possibilità di tutelarsi nel caso in cui in quella sede venga assunta una delibera (ad esempio quella per spese straordinarie) In questi casi, infatti, la delibera eventualmente assunta in sede di Assemblea non regolarmente convocata può essere impugnata e annullata dal Giudice. L’impugnazione deve essere proposta nel termine di decadenza di 30 giorni, che decorrono:
- per i presenti (astenuti o dissenzienti), dalla data di delibera;
- per gli assenti, dalla data in cui viene ricevuto il verbale.
Ricorda: se non sei stato adeguatamente messo in condizione di partecipare all’Assemblea Condominiale non sarai automaticamente travolto dalle decisioni prese dagli altri condomini.
Difendi i tuoi diritti e rivolgiti ai professionisti del settore.
